作者| 王晗玉
编辑|张帆
封面来源|视觉中国
伴随长鑫科技IPO过会，这家芯片大厂从科技圈一路火到社交圈，“千万富翁批量诞生”、“长鑫35岁员工成相亲圈顶流”等一类话题一并冲上热搜。
尽管以“造富”“大龄”“相亲”等标签带动话题度稍欠尊重，但这也在侧面印证了当下AI与芯片赛道掀起的造富浪潮已深入大众认知。
目前，长鑫科技的大本营合肥当地楼市尚未呈现出明显变化，但在深圳、上海等AI产业同样集中的一线城市，楼市成交量、去化效率已在持续修复。
随着国内AI产业高速发展，科创企业估值走高、人才收入增长，AI产业的财富外溢效应似乎逐渐蔓延至楼市。
不过结合成交数据、租金走势、客群变化及行业走访来看，楼市这波“AI红利”当前还仅在局部零星显现，短期难以成为楼市全面回暖的一大动力，二者联动仍处于初期阶段。
AI财富效应渗透高端购房市场
今年5月，各大一线城市楼市迎来整体性修复。深圳表现尤为突出，当月一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再度破万，二手房价回升至6.08万元/平方米。
截至6月初，当地二手房挂牌量五个月内减少近5000套，房源去化速度已超过新增速度，市场逐步回归良性循环。
与此同时，市场议价空间也在持续收窄，购房者砍价意愿减弱，业主心态逐步企稳，侧面反映出市场供需关系持续改善。
成交结构分化明显，根据克而瑞统计的数据，500万元以内刚需房源仍是市场主力，占比约在60%上下；改善型房源需求稳步提升，今年3-5月，500-1000万元价格段刚需改善房源成交占比相较前几个月小幅上涨；1500万以上顶豪成交相较去年进一步提升，高端购买力持续释放。
图源：克而瑞深度咨询
克而瑞2026年第21周（5月25日-5月31日）针对深圳楼市的监测数据也显示，该周深圳新房成交环比大涨60%，只是受刚需平价楼盘集中成交的影响，均价有所回落，二手房则连续数周保持高位，自住需求韧性充足。
广州5月一二手网签总量突破1.7万套，新政落地后到访、认购、网签数据同步走高，库存下降、去化周期缩短，市场止跌回稳。
另外据同策研究院联席院长宋红卫的观察，上海作为AI与互联网产业聚集地，字节跳动、哔哩哔哩等企业所在的杨浦东外滩、新江湾等片区，依托产业人才支撑，千万级豪宅去化表现亮眼，成为楼市中热度突出的板块。
此轮楼市回暖，核心驱动力来自限购、信贷、置换补贴等楼市新政，积压的自住与置换需求集中释放。
与此同时，高端购房客群悄然发生变化。宋红卫告诉36氪，从多地楼盘案场反馈来看，AI从业者在豪宅买家群体中占比持续上升，90后技术精英正渐成购房主力。
此外，今年AI、芯片板块在资本市场表现亮眼，相关上市公司股价上涨，不少深耕该赛道的基金经理收入增加，这部分人群也频频现身高端住宅市场，成为豪宅新增客群。
从历史数据来看，“股市先行、楼市接力”的规律并不少见。对照过去近20年，股市指数的波动往往都在后续几个月的楼市中再次上演。
图源：民生证券
过去几次楼市与股市同步走强，如2007年、2015年，也都伴随着资本市场造富效应向房地产市场传导。因此当下高端市场迎来的AI精英，本质上也是资本市场行情带来的新增购买力——AI、科创企业估值走高，创始人、技术合伙人通过股权变现获得高额收益，行业从业者薪资普遍上涨，进而集中布局一线城市优质住宅。
不过值得注意的是，2024年以来，一线城市房价指数与股市指数长期背离，房价同比持续走弱，而股市虽有结构性机会，但整体并未出现系统性牛市，这一趋势或也意味着本轮AI板块行情带来的财富效应，传导力度和影响范围都远不及此前几轮周期。
正如深圳、上海等地楼市的亮眼表现集中在豪宅、改善房源领域，和主流刚需市场关联度较低。
存储周期：半导体巨头托底首尔楼市
科创产业带动楼市并非个例，此前韩国SK海力士拉动首尔及周边楼市，是产业财富外溢的经典样本，其传导逻辑具备较强参考价值。
在2024年-2025年期间，AI存储芯片超级周期下，SK海力士业绩向好，员工薪资、奖金大幅增长，海量高薪从业者转化为稳定住房需求。
彼时在海力士发放绩效奖金期间，园区周边楼盘快速去化，需求还沿着通勤线路向外辐射，多个片区房价涨幅远超全市均值。年轻技术员工偏爱购置高端公寓，持续激活高端市场。
租赁市场反应更为灵敏，高薪人群涌入推动当地租金持续走高，房源供不应求。高薪岗位也不断吸引外来人才流入，进一步夯实住房需求基础。
这一案例充分证明：当科创产业形成规模化高薪群体，往往能从刚需、改善、豪宅到租赁市场，全方位带动区域楼市上行。
但形成这一趋势的必要条件是，相关企业体量庞大、从业人口基数高、收入水平长期领跑全行业。对比来看，目前国内AI产业尚未达到同等规模。
AI影响仅限局部板块，短期难主导整体楼市
对比此前样本，国内AI产业对楼市的影响目前仍停留在点状层面，暂不足以推动市场整体回暖。
一如香港楼市今年行情火热，前五个月一手成交突破万宗，一季度楼价涨幅超过去年全年，房价连续10个月环比上涨。但本轮行情主要依靠“撤辣”政策以及海外避险资金流入，AI产业的财富效应尚未凸显。
内地城市逻辑相近，深圳、广州楼市回暖，核心是政策放宽、供应量增加与自住、置换需求的释放。AI从业者购房仅集中在少数城市的高端市场，体量有限，无法反映整体行情。
从板块来看，大厂集聚带来的利好也存在明显边界。上海杨浦东外滩、新江湾的豪宅，以及华为迁入的青浦金泽镇连同朱家角一带，房价和租金虽有上涨，但行情仅局限于片区内部，并未向外扩散，外围区域楼市依旧保持原有走势，区域分化进一步加剧。
在宋红卫看来，目前AI对楼市行情的影响，主要体现在运营端而非需求端。他提到如今AI已深度融入房企全流程：前期助力市场调研与数据分析，大幅缩减人工成本与调研周期；营销环节搭建起智能获客、精准推荐、自动化运营的新模式，线上获客效率显著提升；后期也应用于社区运维，核心作用是帮助房企降本增效，而非催生大规模购房需求。
长远来看，随着国内AI产业规模持续扩张，从业人数不断增加，一线产业聚集区的住房买卖、租赁需求会稳步增长，科创人才或将成为片区楼市的稳定支撑。同时AI技术也会持续渗透地产开发、社区建设等领域，持续改变行业运作模式。
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